Wat doet een totaalaannemer?
Een totaalaannemer voert alle werken van een totaalrenovatie uit onder een contract en coördineert daarbij de eigen ploegen en onderaannemers, van afbraak tot afwerking. Jij hebt een aanspreekpunt, een planning en een eindverantwoordelijke. Het alternatief is zelf aparte vakmensen aansturen per werkpakket.
Kies je een totaalaannemer of aparte vakmensen?
Een totaalaannemer is de beste keuze wanneer je weinig tijd of bouwervaring hebt; aparte vakmensen zijn interessanter wanneer je zelf wil coördineren en op de coördinatiekost wil besparen. De verschillen staan hieronder opgesomd.
| Criterium | Totaalaannemer | Aparte vakmensen |
|---|---|---|
| Coördinatie | Bij de aannemer | Bij jou |
| Aanspreekpunt | Een contract, een contact | Per vakman apart |
| Prijs | Coördinatie zit in de prijs | Potentieel goedkoper, meer eigen werk |
| Planning | Aannemer bewaakt de volgorde | Jij stemt de ploegen af |
| Aansprakelijkheid | Een eindverantwoordelijke | Verdeeld over de vakmensen |
Waaraan herken je een betrouwbare aannemer?
Een betrouwbare aannemer herken je aan vijf controleerbare punten: een actief ondernemingsnummer, de juiste verzekeringen, aantoonbare referenties, een gedetailleerde offerte en duidelijke algemene voorwaarden. De controlepunten staan hieronder opgesomd.
- Ondernemingsnummer: controleer het KBO-nummer en de activiteitscodes van het bedrijf.
- Verzekeringen: vraag het attest van de verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering bij structurele werken.
- Referenties: bezoek of bel minstens een recente werf van vergelijkbare omvang.
- Offerte: een betrouwbare offerte splitst materialen, uurlonen en posten op.
- Voorwaarden: lees de betalingsschijven en de regeling voor meerwerk na.
Welke vragen stel je voor je tekent?
Stel voor de ondertekening vijf vragen: wie coördineert de onderaannemers, wat gebeurt er bij vertraging, hoe wordt meerwerk verrekend, welke materialen zitten exact in de prijs en wanneer volgen de betalingsschijven. Een aannemer die hier vlot en schriftelijk op antwoordt, start met vertrouwen aan je werf.
Vergelijk offertes post per post in plaats van op het eindtotaal. Een lagere totaalprijs verbergt vaak ontbrekende posten, zoals de afvoer van puin, de keuringen of het schilderwerk, en die betaal je later als meerwerk terug.
Hoe vraag je offertes aan voor een totaalrenovatie?
Je vraagt offertes aan door je project te omschrijven in het formulier op deze pagina, waarna aannemers uit jouw regio een vrijblijvend voorstel opmaken. Vergelijk twee tot drie voorstellen op prijs, planning en referenties. Wat een realistisch budget is, lees je vooraf bij de totaalrenovatie prijs per m2; het volledige traject vind je in het stappenplan voor een totaalrenovatie.
Veelgestelde vragen
Hoeveel offertes vraag je aan voor een totaalrenovatie?
Vraag twee tot drie offertes aan bij aannemers met ervaring in totaalrenovaties. Meer offertes leveren zelden een beter beeld op en vertragen je beslissing.
Wanneer contacteer je een aannemer het best?
Contacteer aannemers 3 tot 6 maanden voor de gewenste werfstart. Goede aannemers hebben een gevulde agenda en plannen grote werven maanden vooruit.
Werk je met een vaste prijs of in regie?
Een vaste prijs per post geeft de meeste zekerheid bij een totaalrenovatie. Werken in regie, tegen uurloon plus materialen, is alleen interessant bij werken waarvan de omvang vooraf echt niet in te schatten is.
Is een architect verplicht bij een totaalrenovatie?
Ja, zodra de renovatie vergunningsplichtige of structurele werken omvat, is een architect wettelijk verplicht. De architect controleert dan ook de uitvoering tijdens de werf.